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置换房子过程中要避免的最大失误

作者:安迪 文章来源:安迪说房市

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朋友问我,最近看中了一套很不错的房子,满足了目前她的基本需求,面积上也能完美覆盖,从孩子读书到老人照顾,可谓是面面俱到。


从她的语气中可以感受到这个房子达到了她的预期,她似乎有冲动想要交纳定金去谈,在闲聊中和我说起问这是否可行,毕竟在笑谈中他们一直说我是一个“砖家”,平时俨然一副砖家的样子说得头头是道,现在还开了公众号写字牢骚。实际上却只是笔者爱好,爱分析,爱研究,爱找不同,爱文字而已。


这么满意的房子多不易啊,似乎不下定就会被抢走,不抢走心里也放不下,问我的意见只能告诉她等等。


不是因为价格,也不是时机不对,恰恰笔者一直认为目前是挑选房子的好机会,可以有大把时间去看,去询问,去议价,且交易的过程能拉长还不着急,笃悠悠去做事总比匆忙忙好很多。


她自己的房子还没有人下定金。


置换环节里最关键的就是一环套一环,稍有不慎真是不仅仅费心费神,还很费钱,有时候还会费大钱,置换是为了改善而做的改变,不能因为考虑不周,最后落得一身麻烦还诸多困惑。


那让我们来谈一谈该如何正确地,使用安全的姿势,安心地置换。


置换的主要原因是改善,不管是位置还是面积,还是学区还是楼层,总是有一点值得去大动干戈的理由。不然在上海这样的城市里冒然去尝试置换房子,无疑是找特大的不痛快和巨大的折腾。


笔者也说了目前这个时间段 至少是稳定的,不像高峰期的那种激烈,那种分秒必争,那种一环一环一环甚至五环的置换队伍中,容易迷失更容易出错,任何一方出了特殊情况,都几乎是致命的打击。很多人在感慨置换完成后,几乎半条命没有,这不是在开玩笑,这真的就是一种考验和煎熬。


严控的房产政策带来了暂时的市场稳定,但同时也出现了另外一种情况,那就是你必须要卖才能换的时候,在要卖的环节遇到了难题,在下跌预期里短时间内很难卖掉你自住的房子,卖不掉房子就失去了换的资本。


当然,这里面的卖不掉的原因是卖不掉的价格,房子总是能卖掉,理想的价格和现实的碰撞总会有差距。


你担心看中的房子价格没有变化,依旧是高高在上的位置,能接受的议价空间也不大。更不想自己的房价便宜被处理,只能是在边看边等的时候的叹气,为什么想要换一个房子这么难,尤其是现在动不动就高达5成甚至7成的首付款,完全指望卖掉以后的款项,这如果要是卖的便宜买的贵,差距按照普通的差距就可能是几十万了。


谁的钱也不是风吹来的。

风一直吹。


首先是应该在挂牌自己房子的时候,同时去看想要选择的房子,同类型的能作为置换条件的那些房源要逐一去看,你现在去看房,中介的服务基本上是一流的对待,在这个略显冰冻的二手房市场,每一个现在出来看房的都是真正的需求者,是真爱。


看在这个时候是附加的动作,只能是暂时参考的房源,多看多谈多想,但千万不能在自己房子没有收定金的时候,冲动地去交了想要买的房子定金。除非你有十足的把握在某一个点能在合适的价格区间,及时卖掉你现有的房子。不然你这个定金交出去不是一把幸福的源泉,很有可能就是一个定时的炸弹。


不管中介此时是如何告诉你机不可失此房多难寻,又是多么地真诚告诉你其他客户也在虎视眈眈,更不要管这样的好房好价格几乎是再难出现,以及如此好说话的房东时间可以给你更长一些的其他承诺。


还有中介他们说的一定会想办法把你的房子加力去推,甚至可以给你承诺多久一定卖掉,两个交易一起完美进行还能剩下不少的中介费用,这个折扣必然是让你心旷神怡,乐不思蜀。最后说到还可以立下字据确保万无一失,不会让你有任何的损失。


如此种种,一笑而过。

别当真。


还是回到卖房的这个阶段,如果你真的是定心定性必须要卖掉,一定要置换,下了决心的决定,在这个看似平稳却也艰难的尴尬时刻。


那么就简单了。


看周边的二手成交价格记录,同样的户型差不多的楼层,定一个市场价格,再找几家相对靠谱些的,周围成交多一点的中介公司。不需要装得你不着急,你必须要表达你想卖的决心,可以展现你需要置换的急迫,把房子的优点特点放大,在几家中介公司要求他们主推,不签任何独家协议,但谁能在1个月或15天卖掉这套房子,就给一定的奖励。


为什么要这么做?


现在房子如果正常时间卖的话,在链家你可以随意看一下挂牌时间,绝大部分已经卖了100多天,有些甚至是200多天,而且带看的数量也是惊人,动辄几十次上百次的带看记录,从这个层面看链家做得足够透明。


这就是笔者说的市场有预期的跌的姿态,买房的人越是不敢动手,越是更多的观望和等候的气氛,他们想迫切但总有声音在传达,再看看,也许还会有下跌的空间,这难得的首付还有不少的借款,可不能轻易浪费。


发起攻势,让他们强力推荐,把几个中介拉进一个群,争取每天都有看房的客户,说明奖励的空间,5000也好10000也罢,只要时间内卖掉,就立马给钱。再说置换要选房的条件,也愿意在他们手上成交,想必这个积极性还是能有冲击力的。


当然现实里买房的话,如果看中一套房子就安心地一家中介去跟进,不要让更多的中介去打扰,会给房东造成很受市场欢迎的感受,其实5-6个人一直都是帮你在问。


这样就会让卖家占据了心理优势,在议价的时候失去了基本筹码,房东会觉得房子紧俏,就是咬住了想要的价位。


卖房的时候百花齐放,买房的时候独爱一枝花。该给中介赚的钱一定要给他们赚,不要想着转换去省钱,换位思考就会有不同的失落。

一切就绪,万事顺畅。


拿到了下家的定金,约定了足够的时间,以及最晚的首付款日期,乃至合同贷款和过户,就可以高高兴兴拿着这个钱去找那个满意房了。


不要委屈也不要伤心,如果那个之前看中的房子被人下手了,实际上目前这个时间段被抢房的可能性并不大。


坦然一点,别太着急。就算被人抢走了那一套,还有更多其他套,你手上紧握购房资金,还怕没有房买吗?


置换时候的忐忑会很多,摆平心态,做好合同时间的约定,这一点很重要,不要轻易按照中介预定的时间,要留下他们预期以外的足够空间,保障上下家衔接好,万一有点小纰漏还有时间控制,而不是说什么到时候这个大家好商量,要是到时候不好商量呢,再好的商量也不如合同来得实在。


在先卖后买的路线上不要混淆,不要让自己陷入先定房后面仓促卖房的境地,一不小心真会损失很多。


这是笔者认为置换路上最重要的点。

另外尤其是非上海户籍的朋友们,置换的时候一定要看看是否满足了63个月内需要60个月社保或税单的要求,且是以家庭为单位买房,别没有算准时间踏空,那就得不偿失了。


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关键字: 置换 房价
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